離婚時の不動産・住宅ローン対策を弁護士が解説｜名義変更・売却・住み続けるリスクと解決策 ｜堺東駅近くの離婚・不貞慰謝料請求を弁護士に相談

離婚時の不動産・住宅ローン対策を弁護士が解説｜名義変更・売却・住み続けるリスクと解決策

離婚を検討される際、多くの方が最も頭を悩ませるのが「家（持ち家）をどうするか」という問題です。特に堺市周辺でマイホームを購入された方の多くは、住宅ローンを抱えており、離婚後の住まいやローンの返済、名義変更の手続きなどで複雑な法的・経済的判断を迫られます。

本コラムでは、堺東駅近くで離婚問題に注力している弁護士の視点から、不動産と住宅ローンの取り扱いについて、詳しく解説します。

既存のコラムで触れている「 財産分与の基本」や、特有の配慮が必要な「 熟年離婚」の内容を踏まえつつ、実務的かつ詳細な「不動産トラブル回避術」をお伝えします。

離婚における不動産と住宅ローンの重要性とリスクの全体像

離婚に際して、預貯金や車であれば比較的容易に分けることができます。しかし、不動産は「物理的に分割できない」という性質に加え、「住宅ローン」という多額の債務が紐付いているため、非常に厄介な問題となります。

堺市内でも、特に子育て世代に人気の高いエリア（堺区、北区など）で戸建てやマンションを購入された場合、離婚時にまだ20年、30年とローンが残っているケースは珍しくありません。不動産問題を放置したまま離婚届だけを出してしまうと、数年後に「元配偶者がローンを滞納して家を追い出された」「家を売りたいのに相手と連絡が取れず売却できない」といった深刻なトラブルに発展します。

後悔しないためには、離婚成立前に法的・実務的な道筋を立てておくことが不可欠です。本コラムを通じて、ご自身の状況に最適な解決策を見つけていただければ幸いです。

不動産価値の把握：アンダーローンとオーバーローンの分岐点

不動産をどう分けるかを決める第一歩は、その家の現在の価値（査定額）と住宅ローンの残高を比較することです。この比較によって、その家が「資産」になるのか「負債」になるのかが決まります。

アンダーローンの場合（査定額 ＞ ローン残高）

不動産の査定額がローンの残高を上回っている状態です。この場合、家は「プラスの資産」とみなされます。例えば、3,500万円で売れるマンションに対し、ローンが2,000万円残っていれば、差額の1,500万円が 財産分与の対象となります。この1,500万円を夫婦でどう分け合うか（基本的には2分の1ずつ）を話し合います。

オーバーローンの場合（査定額 ＜ ローン残高）

不動産の査定額がローンの残高を下回っている状態です。実務上、オーバーローンの家は「価値ゼロ」または「負の資産」と扱われ、財産分与の対象から外れることが一般的です。しかし、住み続ける場合には「誰がその借金を背負い続けるのか」という非常に重い問題が残ります。また、売却したくても銀行が抵当権の抹消を認めないため、特殊な交渉（任意売却など）が必要になります。

まずは、地元の不動産業者に複数の査定を依頼し、現在の客観的な「市場価値」を把握することから始めましょう。

所有権と債務者名義の「ねじれ」が引き起こす法的リスク

多くの方が混同されますが、「不動産の所有名義（登記）」と「住宅ローンの債務者名義（銀行との契約）」は全く別物です。ここを理解していない場合、離婚後に取り返しのつかない不利益を被ることがあります。

名義の「ねじれ」の具体例

例えば、土地・建物は「夫と妻の共有名義（各2分の1）」で登記されているのに、住宅ローンは「夫の単独名義」で契約しているケースです。離婚して妻が家を出ていく際、妻は自分の持分（2分の1）を夫に譲渡しようとしますが、ローン名義が夫だけの場合、銀行は持分の変更を簡単には認めないことがあります。

なぜなら、銀行は「夫婦が共同で維持管理すること」を前提に融資を行っている場合があり、勝手な名義変更は「期限の利益の喪失（一括返済の要求）」に繋がるおそれがあるからです。

連帯保証人と連帯債務のリスク

夫が主債務者で、妻が「連帯保証人」になっている場合、離婚しても妻の保証人としての地位は消えません。夫が離婚後に返済を滞らせれば、銀行は当然のように元妻に対して全額の支払いを請求してきます。「離婚したから他人だ」という主張は、銀行には通用しません。このリスクを解消するには、ローンの完済か、借り換えによる名義変更が必須となります。

離婚後もどちらかが「住み続ける」場合のスキームと注意点

「子供を転校させたくない」「住み慣れた堺東エリアから離れたくない」という理由から、離婚後も夫または妻のどちらかが家に住み続けることを希望するケースは非常に多いです。

夫名義の家に、妻と子が住み続ける（最も多いがリスク大）

妻が親権を持ち、子供と一緒に住み続けるパターンです。

• リスク： 夫がローンを滞納すれば、ある日突然、裁判所から「競売開始決定」が届き、家を追い出されます。

• 対策： 養育費の代わりに夫がローンを支払う旨を公正証書で約束しますが、夫の経済状況が悪化すれば守られないリスクがあります。

妻がローンを借り換えて、名義を自分に変える（最も安全）

妻が正社員として働いており、相応の収入がある場合、妻名義で新たなローンを組み（借り換え）、夫のローンを一括返済する方法です。

• メリット： 夫との権利関係が完全に切れるため、将来の不安がありません。

• デメリット： 妻に高い返済能力（与信）が求められるため、ハードルが高いのが現実です。

3. 「賃貸」として住み続ける

夫が所有権を持ち続け、妻が夫に「家賃」を払って住む形です。ただし、住宅ローンが残っている場合、銀行から「住宅用ではなく賃貸用（投資用）への切り替え」を求められ、金利が上昇するリスクがあります。

いずれのケースでも、 親権や今後の生活費とのバランスを考え、慎重なシミュレーションが必要です。

共同名義・連帯保証・ペアローンの解消に向けた具体的ステップ

共働き世帯の増加に伴い、夫婦でローンを組む「ペアローン」や「連帯債務」のケースが急増しています。これらは離婚時に「最大の難敵」となります。

解決策A：家を売却して完済する

最も推奨される解決策です。家を売り、その代金でローンを一括完済します。残ったお金があれば 財産分与を行い、足りない場合は夫婦でどう補填するかを協議します。

解決策B：一方が「免責的債務引受」を行う

銀行の承諾を得て、一方の債務をもう一方が引き受け、連帯保証を外してもらう手続きです。しかし、銀行側は「担保力が下がる（二人から取り立てられたのが一人になる）」ことを嫌うため、代わりの連帯保証人を立てるよう求めてくることが一般的です。

解決策C：第三者の協力を得る

親族からの援助を受けてローンを完済したり、親族が連帯保証人を引き受けたりする方法です。相続税などの観点からも注意が必要ですが、家族の協力が得られる場合は非常に有効な手段となります。

「売却」を選択する場合の実務フローと財産分与の計算

不動産を売却する場合、そのプロセスは単なる事務作業ではなく、高度な交渉の連続です。

1. 不動産会社による査定： 1社だけでなく、複数の会社の査定を取り、市場の「適正価格」を把握します。

2. 媒介契約の締結： 売却活動を開始します。この際、夫婦のどちらが窓口になるか、内覧にどう対応するかで揉めることが多いため、弁護士が間に入ることで感情的な対立を防げます。

3. 売買契約と引き渡し： 買主が見つかったら契約を結びます。

4. 精算と配分： 売却価格からローン残高、仲介手数料、登記費用などを差し引いた「手残り金」を夫婦で分けます。

もし、不倫問題などが原因で離婚に至る場合、売却で得た利益の中から 不貞慰謝料を優先的に支払うといった合意形成も可能です。

堺市の不動産市場と大阪家庭裁判所堺支部の実務

堺市にお住まいの方、特に堺区や北区、西区などで不動産をお持ちの方は、基本的には、離婚の手続き（ 調停や裁判）を「大阪家庭裁判所堺支部」で行うことになります。

堺支部の不動産評価の実務

裁判所での手続きでは、不動産の評価額について争いがある場合、最終的には「鑑定」が行われることがあります。しかし、鑑定費用は高額（数十万円〜）です。実務上は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけたり、複数の査定書の平均をとったりすることで合理的に解決を図ることが多いです。

地域特性

堺東駅周辺は利便性が高く、中古マンションや戸建ての需要が安定しています。そのため、売却を選択した場合、比較的早期に買い手が見つかりやすく、現金化による清算がスムーズに進みやすいエリアと言えます。

離婚後のトラブルを未然に防ぐ「公正証書」の作成ポイント

不動産に関する約束を口約束で済ませるのは、将来の生活をギャンブルに晒すようなものです。離婚届を出す前に、必ず「公正証書」を作成しましょう。

公正証書に盛り込むべき事項

• ローンの支払い責任： 誰が、いつまで、どこの口座に振り込むのか。

• 名義変更の時期： ローン完済時、あるいは子供の成人時など、明確な期限。

• 通知義務： 再婚した場合や、住所が変わった場合の報告義務。

• 強制執行認諾文言： ローン支払いが滞った場合、直ちに給与などを差し押さえられるようにする条項。

当事務所では、将来のあらゆるリスクを想定した 離婚協議書の作成と、公証役場との調整を全面的にサポートしています。

不動産と税金：知らないと損をする譲渡所得税と贈与税

不動産を分与したり売却したりする際には、税金のチェックも欠かせません。

譲渡所得税

家を売った価格が、購入時の価格（から減価償却を引いた額）を上回っている場合、利益に対して課税されます。ただし、居住用不動産の売却には「3,000万円の特別控除」があるため、多くの場合で税金はかかりません。しかし、離婚「後」に分与するのか、離婚「前」に売却するのかで、適用される控除が変わることがあるため注意が必要です。

贈与税

通常の財産分与であれば、贈与税はかかりません。しかし、あまりにも分与する額が多すぎる場合（例：財産のほとんどを一方に渡す）や、離婚を手段とした脱税とみなされる場合には、税務署から指摘を受ける可能性があります。

不動産取得税・登録免許税

名義を移す際に必要となる実費です。これらを夫婦のどちらが負担するのかも、協議の中で決めておく必要があります。

熟年離婚における不動産問題の特殊性

50代、60代で離婚される「 熟年離婚」の場合、住宅ローンが完済されているケースが多いです。しかし、別の難しさが出てきます。

• 退職金との調整： 家を一方（例えば妻）がもらう代わりに、夫の退職金分与を減らすなどの複雑な計算が必要になります。

• 老後の住まい： 家を売却して代金を分けてしまうと、双方が高齢になってから新たな賃貸物件を借りることが難しいという「居住難民」のリスクが生じます。

• 介護や相続： 共有名義のまま放置して一方が亡くなった場合、元配偶者の親族と相続争いになるリスクがあります。

熟年離婚では、単なる離婚だけでなく「死後のこと」まで見据えた財産整理が求められます。

弁護士が介入することで得られる3つの大きなメリット

不動産の問題は、ご本人同士で話し合うとどうしても感情的になり、「家は俺の金で買ったものだ」「家事育児をしてきた私の貢献を認めろ」といった堂々巡りになりがちです。

1. 冷静な「適正価格」の提示： 感情を排除し、法的・市場的な根拠に基づいた分与案を提示します。

2. 銀行との複雑な交渉： ローン名義変更や免責的債務引受について、法的なスキームを構築して提案します。

3. トータルでの解決： 不動産だけでなく、養育費、不貞慰謝料、年金分割などをすべてパッケージとして、あなたにとって最も有利な条件でまとめ上げます。

よくある質問（FAQ）：離婚と不動産・住宅ローン

Q. 相手がローンを払わなくなったら、私はすぐに出て行かなければなりませんか？

いいえ、すぐには追い出されません。滞納が始まると銀行から督促があり、通常3〜6ヶ月程度で競売の手続きが始まります。実際に立ち退きを迫られるまでには半年から1年程度の猶予がありますが、その間に次の住まいを探すか、法的な対抗手段を講じる必要があります。

Q. 私（妻）が親から援助してもらった頭金は、返してもらえますか？

結婚前に親から受けた援助や、親から相続した資金を頭金に充てた場合、それは「特有財産」として扱われます。例えば、3,000万円の家で親の援助が500万円だった場合、その500万円分は財産分与の対象外として優先的に確保し、残りの価値を2分の1ずつ分けるのが一般的です。

Q. 相手が「家は絶対に売らない」と言い張っています。どうすればいいですか？

調停や裁判を通じて、解決を目指します。裁判所が「売却が妥当」と判断すれば、最終的には競売（形式競売）という形で強制的に換価することも可能です。ただし、そこに至る前に「代償金（相手が家に住み続ける代わりに、あなたに現金を支払う）」を支払わせる形での和解を模索するのが現実的です。

Q. 離婚届を出した後に不動産の問題を話し合うことはできますか？

可能ですが、おすすめしません。離婚届を出した後は、相手が話し合いに応じる動機が薄れますし、財産分与の請求には「離婚から2年以内」という厳しい時効（除斥期間）があります。必ず、離婚成立前に目処を立てるべきです。

最後に：新しい人生を確かなものにするために

不動産の問題を抱えたままの離婚は、霧の中を歩くような不安を伴います。しかし、正しい法的知識を持ち、適切な手順を踏めば、必ず出口は見えてきます。

堺東駅近くの田渕法律事務所では、これまで数多くの不動産トラブルを含む離婚問題を解決に導いてきました。あなたが大切に育ててきた住まい、そしてこれからの生活を守るために、プロの知恵を活用してください。

「まずは話を聞いてほしい」「自分の場合はどうなるのか知りたい」という段階でのご相談も大歓迎です。一人で悩まず、まずは一歩踏み出してみませんか。

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不動産や住宅ローンが絡む複雑な離婚問題でお悩みの方は、堺東駅徒歩5分の田渕総合法律事務所までお気軽にご相談ください。あなたの新しい人生のスタートを、法的な側面から全力でバックアップいたします。

不動産の問題は早期対応がカギとなります。お手元に住宅ローンの償還表や不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）がある場合は、初回相談時にご持参いただければ、より詳細な分析を行うことが可能です。あなたの再出発を、共に考え、支えてまいります。

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