【離婚】共有名義の不動産はどうする？住宅ローンが残っている場合の対応方法 ｜堺東駅近くの離婚・不貞慰謝料請求を弁護士に相談

【離婚】共有名義の不動産はどうする？住宅ローンが残っている場合の対応方法

夫婦で購入したマイホームにまだ住宅ローンが残っている場合、「名義をどうするか」「ローンの返済は誰が続けるのか」など、複雑な判断が求められます。法律や金融機関との手続きも関係するため、適切な対応をしなければ後々大きなトラブルにつながることも少なくありません。

この記事では、離婚時に共有名義の不動産と住宅ローンをどう整理したほうがよいのか、具体的な対応方法や注意点を解説します。

離婚時に共有名義の不動産を解消しないとどうなる？

離婚は感情面の整理だけでなく、財産の清算も重要な手続きです。特に共有名義の不動産は、適切に処理しないと、将来にわたってトラブルの火種を抱えることになりかねません。ここでは、共有名義を解消しないままにしておくと、どのような問題が生じるのかについて解説します。

自由に不動産を活用できない

共有名義の不動産は、単独では売却も賃貸もできません。共有者全員の同意が必要になるため、たとえ自分一人が売りたくても、もう一方が拒否すれば話は進みません。また、離婚後、すでに関係が悪化している元配偶者と再び協議しなければならないのは、大きな精神的負担になります。

さらに、活用できないまま時間だけが経過し、資産の価値が下がってしまうリスクも無視できません。早い段階で共有名義を解消し、自由に管理・処分できる状態にしておくことが、後々のトラブル回避につながります。

住んでいなくても維持費がかかる

たとえ家を離れたとしても、不動産には維持管理のためのコストがかかり続けます。代表的なものは、固定資産税、マンションであれば管理費や修繕積立金などです。共有名義の場合、これらの費用は基本的に共有者全員で負担する必要があります。

住宅ローンの契約違反になるおそれがある

住宅ローンは、契約時に「本人が居住すること」を前提条件としている場合がほとんどです。ゆえに、ペアローンや連帯債務型ローンを利用しており、どちらかが住まない状態が続けば、この条件に違反する可能性が出てきます。金融機関に無断で住居の使用状況が変わると、ローンの一括返済を求められるリスクもゼロではありません。

共有相手が住宅ローンを滞納するリスクがある

共有名義で住宅ローンを組んでいる場合、たとえ離婚しても、連帯債務や連帯保証の責任は消えません。もし共有相手がローンの返済を滞納した場合、あなたにも支払い義務が及びます。さらに、支払いが続かなければ、最終的には不動産が競売にかけられ、市場価格よりも安く売却されてしまうリスクもあります。

相続時にトラブルになりやすい

共有名義のまま放置していると、将来、相続問題が複雑化するおそれがあります。たとえば、元配偶者に万が一のことがあった場合、元配偶者の相続人（親や子どもなど）が新たな共有者となることがあります。

知らない第三者と不動産を共同所有する形になると、管理や売却の協議がますます難しくなるでしょう。相続人同士の間でも意見が対立し、裁判に発展するケースもみられます。

不動産以外の財産分与全般については、以下の記事も参考になさってください。

参考記事：離婚の財産分与の計算方法とポイント

参考記事：離婚の財産分与に退職金は含まれる？計算方法や請求の流れを解説

離婚時に共有名義の不動産を解消する方法

共有名義の不動産を解消する方法はいくつかありますが、ここでは現実的なものを2つ紹介します。

一方が不動産を取得する（単独名義にする）

どちらか一方が不動産を引き取り、名義を単独にする方法があります。たとえば、子どもの養育を理由に妻が住み続ける場合、夫が自分の持分を妻に譲渡することで、共有名義を解消できます。

名義変更のためには「持分の売買」や「贈与」といった手続きが必要となり、それに伴って不動産登記の変更や税金（譲渡所得税・贈与税など）が発生する点には注意が必要です。

売却して財産を分ける

もう一つの現実的な方法が、不動産を売却して得たお金を分け合う「現金化」の手段です。共有状態を完全に解消でき、離婚後の金銭関係もすっきりする点が大きなメリットです。売却後の代金をそれぞれの持分割合に応じて分けることで、不平等感も少なく、トラブルの回避につながります。

共有名義の不動産を解消する際にかかる税金

離婚に伴い不動産の共有名義を解消する際には、登記や譲渡といった手続きが発生し、それに応じて税金の負担も出てきます。状況によってかかる税金の種類や金額が異なるため、事前に知っておくことで思わぬ出費やトラブルを防ぐことが可能です。

ここでは、共有名義の不動産を解消する際にかかる税金について解説します。

持分を取得する側：登録免許税

不動産の名義を変更する際には、「登録免許税」が必要です。これは登記手続きの際に課される税金で、所有権の移転登記をすることで正式に名義が切り替わります。

財産分与による所有権移転登記の税率は、不動産の固定資産税評価額の2％です。たとえば、評価額2,000万円の物件であれば、40万円の登録免許税がかかります。

持分を譲る側：譲渡所得税

持分を売却して相手に譲る場合、その譲渡により得た利益に対して「譲渡所得税」が課される可能性があります。これは、購入時よりも高い価格で売却した場合、その差額が「所得」とみなされるためです。たとえば持分を1,000万円で取得し、1,200万円で売却した場合、200万円が課税対象になります。

ただし、実際の離婚では「時価」よりも安い価格での持分譲渡や、利益の出ない取引が多いため、必ずしも課税されるとは限りません。また、譲渡所得には「3,000万円の特別控除の特例」が適用できるケースもあります。

財産分与の場合は「不動産取得税」と「贈与税」はかからない

離婚に伴う財産分与として不動産を取得した場合、原則として「不動産取得税」や「贈与税」はかかりません。ただし、注意が必要なのは、分与された不動産があまりに高額だった場合や、一方に過度に有利な配分だった場合です。

税務署が「これは実質的に贈与ではないか」と判断すれば、贈与税の対象となることがあります。また、離婚を装って税負担を免れようとする不自然な取引も、課税対象となるリスクがあります。

財産分与と税金については、以下の記事も参考になさってください。

参考記事：離婚時の財産分与に税金がかかる3つのケース｜節税の方法とは？

共有名義の不動産で住宅ローンが残っている場合は注意が必要

離婚に際して不動産の共有名義を解消したくても、住宅ローンが残っている場合は、そう簡単には進みません。不動産の所有だけでなく、ローン契約の名義も密接に関係しているため、慎重な対応が必要です。

ここでは、住宅ローンが残っている場合の注意点をケース別に解説します。

住み続ける場合：住宅ローンの名義変更は難しい

住宅ローンの名義変更は原則として認められていないため、離婚後もどちらかが家に住み続ける場合は注意が必要です。ローンは契約者個人の返済能力をもとに審査されたものであり、名義を変更するには新たに審査を受け直す必要があります。

多くの金融機関では離婚を理由とした名義変更には慎重な姿勢を取っており、場合によっては「借り換え」を検討する必要もあるでしょう。ローンの借り換えとは、新たに単独でローンを組み直し、既存のローンを一括返済する形式のことです。借り換えをするにも審査を受ける必要があり、一定の収入や信用力が求められます。

売却する場合：オーバーローンの場合は選択肢が限られる

離婚を機に不動産を売却して現金化したいと考えても、住宅ローンの残高が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態だと、すぐには売却できないケースがあります。たとえば、ローン残高が2,500万円に対して売却価格が2,000万円の場合、差額の500万円を自己資金で補えなければ、抵当権を外すことができず、売却自体が不可能になります。

このような状況では、「任意売却」という手段を検討する必要が出てくるでしょう。任意売却とは、金融機関の合意のもと、ローン完済が難しい状態でも不動産を売却できる方法のことです。ただし、信用情報に影響が出たり、引っ越し費用が出ない可能性があったりと、デメリットもあるため慎重な判断が求められます。

離婚とオーバーローンが重なる場合は、専門の不動産業者や弁護士、司法書士といったプロに相談しながら進めることをおすすめします。

離婚時の住宅ローンの扱いについては、以下の記事も参考になさってください。

参考記事：住宅ローン

離婚後に共有名義の不動産を解消したい場合

離婚時に不動産の共有名義を解消しないまま別れた場合、時間が経つにつれて当事者間の連絡が取りにくくなり、話し合いでの解決が困難になることがあります。

それでも不動産を処分したい、名義を整理したいという場合、法的な手続きを通じて解決を図ることが可能です。ここでは、当事者間の合意が得られないときの法的手段について解説します。

共有物分割調停を申し立てる

共有名義の不動産について合意ができない場合、まずは家庭裁判所に「共有物分割調停」を申し立てるとよいでしょう。これは、裁判所の調停委員を介して双方が話し合い、共有状態を解消するための方法を探る手続きです。

調停では、不動産をどちらかが取得して代償金を支払う方法や、売却して代金を分ける方法など、現実的な解決策が話し合われます。調停はあくまで話し合いの場であり、強制力はありませんが、当事者間で感情的になりがちな場合でも、第三者が介入することで冷静な判断がしやすくなります。

調停で合意に至れば、その内容を基に登記手続きや売却などを進めることが可能です。

共有物分割請求訴訟を起こす

調停で合意に至らなかった場合や、そもそも相手が調停に応じない場合には、「共有物分割請求訴訟」を提起することが可能です。この訴訟は、共有状態を法的に解消するための最終手段で、裁判所が不動産の処分方法を判断・命令します。

たとえば、不動産の現物を分割することが難しい場合には、競売による現金化が命じられる可能性も少なくありません。裁判では当事者の意見だけでなく、不動産の価値や市場性、各当事者の経済状況なども考慮され、公平な判断が下されます。

なお、調停を経ずにいきなり訴訟を起こすことも可能ですが、裁判にかかる時間や費用、精神的負担を踏まえ、まずは調停から始めるのが一般的です。

離婚や財産分与は弁護士に相談するのが賢明

自分の権利を守りながらトラブルの少ない方法で問題を解決するには、弁護士に相談するのが賢明です。ここでは、弁護士に依頼するメリットについて解説します。

法的知見に基づいた「損をしないため」のアドバイスが得られる

離婚に伴う財産分与や不動産処理は、普段の生活ではなじみのない法的知識が必要になります。そのため、自分だけで判断すると「本来受け取れるはずの財産を放棄してしまった」「後から課税対象になるとは知らなかった」など、思わぬ損をする可能性も少なくありません。

弁護士はこうしたリスクを回避するため、離婚後の生活設計や税制面まで考慮した選択肢を提示してくれます。特に、共有名義の不動産をどう分けるか、譲渡や売却のどの方法が適しているかなどは、法律の専門知識がなければ正しい判断が難しい場面です。損をしないためにも、早い段階で弁護士に相談しましょう。

共有相手との交渉や金融機関との調整もスムーズに進められる

離婚の場面では、感情的な対立やコミュニケーションの断絶により、冷静な話し合いが困難になることも珍しくありません。特に共有名義の不動産をどうするかという話題は、意見がぶつかりやすく、当事者同士では解決が難しいケースが多くみられます。

こうしたとき、弁護士に交渉を代行してもらうことで、第三者の視点から法的根拠に基づいた提案ができ、スムーズな解決が図れます。また、住宅ローンが残っている場合の借り換え手続きや、金融機関との調整についても、弁護士であれば的確に対応可能です。自分だけで動くよりも、より有利な条件で問題を整理できる可能性が高まります。

調停や裁判にも対応してもらえる

当事者間の話し合いで合意ができない場合、最終的には家庭裁判所での調停や訴訟といった法的手続きが必要になります。調停や訴訟では、法律の知識と経験が不可欠であり、個人での対応は負担が大きくなります。

弁護士に依頼すれば、調停申立書の作成や証拠の整理、裁判での主張立証など、一連の手続きをすべて任せることが可能です。

共有名義の不動産でお困りの方は「田渕総合法律事務所」へご相談ください

離婚後の共有名義の不動産問題は、放置すればするほど複雑化し、将来的なトラブルの原因となりかねません。「話し合いがうまく進まない」「ローンが残っていてどうしたらいいのかわからない」といったお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度、田渕総合法律事務所へご相談ください。

当事務所では、初回相談を30分無料で承っています。また、法律のことがよくわからないという方でも安心してお話しいただけるよう、話しやすい雰囲気づくりを大切にしており、堅苦しい雰囲気は一切なくリラックスしてご相談いただけます。

事務所は大阪府堺市、南海高野線「堺東駅」から徒歩5分とアクセスも良好です。遠方にお住まいの方や多忙な方には、Webでのオンライン面談にも対応しておりますので、全国どこからでもご相談が可能です。少しでも不安なこと、気になることがあれば、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

離婚に伴う共有名義の不動産の処理は、デリケートで複雑な問題です。名義を解消しないままにしておくと、不動産を自由に活用できず、思わぬ費用負担や将来的な相続トラブルを招くおそれがあります。特に住宅ローンが残っている場合や、話し合いが難航している場合には、慎重な対応が求められます。

共有名義の不動産についてお困りの方は、ひとりで抱え込まずに「田渕総合法律事務所」へご相談ください。あなたのお悩みや状況を丁寧にヒアリングし、最善の解決策をご提案します。

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